Le viager institutionnel (également appelé « viager mutualisé ») permet de vendre sa résidence à un acheteur institutionnel en échange d’un capital immédiat tout en restant vivre dans son bien. Contrairement au viager classique, un capital unique correspondant à l’intégralité de la valeur habitée du bien est versé lors de la vente, sans rente viagère au caractère parfois aléatoire.
Le viager institutionnel s’adresse tout particulièrement aux seniors propriétaires qui souhaitent pouvoir rester habiter dans leur résidence (principale ou secondaire) aussi longtemps que possible tout en dégageant du pouvoir d’achat pour leur retraite et en anticipant leur succession. La vente en viager institutionnel permet de monétiser son domicile en capital unique et immédiat tout en continuant à y habiter.
Comment fonctionne le viager institutionnel ?
L’acquéreur est un investisseur institutionnel qui achète le bien immobilier dans le cadre de son activité de gestion d’actifs.
Lors de l’acquisition par l’investisseur institutionnel, le vendeur du bien immobilier reçoit un capital unique qui représente le « bouquet » et l’ensemble des rentes dues durant l’espérance de vie du vendeur. Concrètement, ce capital unique correspond à la valeur occupée totale du bien calculée comme suit :
Valeur occupée = Valeur de marché retenue par l’évaluation d’un expert immobilier – Droit d’usage et d’habitation du vendeur (droit valorisé en fonction de l’espérance de vie du vendeur occupant et du rendement locatif du bien).
Le vendeur conserve un droit d’usage et d’habitation sur son logement (ou d’usufruit dans certains cas) et l’investisseur institutionnel acquiert la nue-propriété. A ce titre, ce dernier doit assumer la charge financière au moins des gros travaux portant sur le bien immobilier.
À noter : en cas de libération anticipée du bien immobilier avant la fin de l’espérance de vie présumée (par exemple, si le vendeur doit transférer son domicile dans une maison de retraite), l’investisseur institutionnel lui verse un capital complémentaire.
Exemple de vente en viager institutionnel
Une personne est propriétaire de sa résidence principale de 100 m² à Paris avec une valeur de marché de 1 million d’euros. Compte tenu de son espérance de vie de 10 ans issue des tables assurantielles homologuées, le droit d’usage et d’habitation de son appartement est valorisé à 350 000 euros.
Dans le cadre d’une vente en viager institutionnel, cette personne reçoit un capital immédiat de 650 000 euros (1 million – 350 000).
Si elle libère son appartement pour aller vivre en maison de retraite 6 ans après la vente (soit par anticipation de 4 ans par rapport à son espérance de vie), elle recevra un capital complémentaire de la part de l’investisseur institutionnel.
Quelles sont les différences entre le viager institutionnel et le viager traditionnel ?
Le viager traditionnel permet de vendre son bien immobilier à un particulier en échange d’un « bouquet » et d’une rente viagère aléatoire quant à sa durée.
Le viager institutionnel présente les avantages suivants par rapport au viager traditionnel :
• l’acheteur est un investisseur institutionnel qui réalise une acquisition d’actif et non un particulier qui a intérêt à payer « le moins possible » ;
• le capital correspondant à la valeur occupée du logement est intégralement versé le jour de la vente. Le prix d’acquisition est donc connu au départ et ne peut être modifié ;
• il n’y a pas de versement de rentes viagères (donc pas de risque d’impayé ni de risque de contestation ultérieure) ;
• la transaction gagne en fluidité et en rapidité ;
• le capital versé accroit considérablement l’indépendance financière et le pouvoir d’achat du vendeur (notamment pour la retraite) et lui permet d’anticiper sa succession (en réalisant, par exemple, des donations à ses descendants).
La fiscalité de la vente en viager institutionnel
Le capital versé lors de la vente est, en principe, exonéré d’impôt sur le revenu si le bien constitue la résidence principale du vendeur. Si le bien est une résidence secondaire, le vendeur est imposable au titre des plus-values immobilières.
Si le vendeur est assujetti à l’IFI, le bien immobilier sort de sa base imposable car il ne possède plus d’un droit d’usage et d’habitation.
En savoir plus sur le viager institutionnel : voir la solution Le Viager Mutualisé Vitalimmo
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