Qu'est-ce qu'un bail réel solidaire d'activité (BRSA) ?
Un bail réel solidaire d'activité (BRSA) est un contrat de bail par lequel un organisme de foncier solidaire (OFS), le bailleur, permet à une micro-entreprise d’occuper des locaux à usage commercial ou professionnel contre le versement d’une redevance.
Qui peut bénéficier d’un bail réel solidaire d'activité ?
Le BRSA est un dispositif dont seules les micro-entreprises, au sens de la règlementation européenne, peuvent bénéficier. Il s'agit des entreprises :
- comptant moins de 10 salariés
- et dont le chiffre d'affaires annuel ou le total du bilan annuel n'excède pas 2 millions d'euros.
Quels sont les principes régissant le bail réel solidaire d'activité ?
L’organisme de foncier solidaire, bailleur du contrat, est libre de fixer des critères d’éligibilité sur lesquels il peut se fonder pour l’attribution d’un local en BRSA à une micro-entreprise. Ces critères peuvent être :
- le chiffre d'affaires ou la situation financière de l'entreprise ;
- l'effectif de l'entreprise et sa politique de recrutement, notamment les actions qu'elle mène en faveur de l'insertion professionnelle des publics en difficulté ;
- le type d'activité de l'entreprise, apprécié au regard de la configuration des lieux, de ses conditions d'accès ou d'usage ou au regard des besoins du quartier ;
- la précision d'une destination ou d’une ou plusieurs activités autorisées et, le cas échéant, d'activités accessoires pouvant être exercées dans le local ;
- les agréments dont dispose l'entreprise, notamment pour les micro-entreprises relevant de l'économie sociale et solidaire.
La conclusion d'un bail réel solidaire d'activité doit faire l'objet d'une publicité dans un support habilité à recevoir des annonces légales et pour une durée minimale de 2 mois.
Comment est fixé le prix dans un bail réel solidaire d'activité ?
La redevance que verse l’entreprise à l’OFS est fixée par ce dernier. La redevance peut être composée d’une part fixe et d’une part variable, définies dans le contrat de bail. La part fixe doit être révisée tous les 3 ans et la part variable peut être modulée selon l'évolution constatée des bénéfices de la microentreprise sur les 3 dernières années.
Quelle est la durée du contrat de bail réel solidaire d'activité ?
Le contrat de bail réel solidaire d’activité peut être signé pour une durée comprise entre 12 et 99 ans. Le contrat prend fin au terme du bail sans que la micro-entreprise ne puisse se prévaloir d’un droit ou titre d’occupation à l’encontre de l’OFS.
En cas de décès du preneur, ou de transfert du patrimoine professionnel de l’entrepreneur individuel ou de transfert du patrimoine affecté de l’entrepreneur individuel à responsabilité limitée, les droits réels afférents au local objet du BRSA sont transmis à l'ayant droit. Si ce dernier n’est pas éligible au bail, il dispose de 12 mois pour céder les droits réels afférents au local objet du BRSA à un acquéreur éligible et agréé par l’OFS. À défaut de cession dans ces délais, le BRSA est résilié et l’ayant droit est indemnisé par l’OFS de la valeur des droits réels immobiliers.
Quelles sont les obligations de l’entreprise qui bénéficie d’un BRSA ?
La micro-entreprise, preneuse du bail réel solidaire d'activité, doit :
- occuper et exploiter le local sans le louer ;
- verser la redevance à l’OFS ;
- le cas échéant, effectuer les travaux de construction ou de réhabilitation des locaux prévus dans le bail. L’entreprise peut également effectuer les travaux nécessaires à la conservation du bien en état d’usage (sur le plan fiscal, les travaux réalisés dans le cadre d'un BRSA sont soumis au taux réduit de la TVA) ;
- maintenir en bon état d’entretien et de réparations les constructions existantes au moment de la conclusion du bail.
Quelles sont les conditions à respecter pour une cession du bail réel solidaire d'activité ?
Il est possible pour la micro-entreprise de céder des droits réels immobiliers afférents au local faisant l'objet du bail. Cette vente (ou donation) doit faire l'objet d'une offre préalable de cession (ou de donation) qui doit mentionner :
- le caractère temporaire du droit réel ;
- la date d'extinction du droit réel ;
- la nouvelle durée du bail réel solidaire d'activité si l'organisme de foncier solidaire donne son agrément ;
- les conditions de délivrance de cet agrément par l'OFS ;
- les modalités de calcul du prix de vente ou de la valeur donnée, telles que prévues au bail.
À noter : les plafonds de prix de cession des droits réels immobiliers afférents au local sont fixés par l'OFS. Sont pris en compte les conditions d'acquisition du terrain, la nature du local et la nature de l'activité exercée dans le local. Ce plafond doit présenter une décote « significative » par comparaison à la valeur de locaux commerciaux similaires et situés à proximité du local concerné.
Quelle est la procédure pour la cession des droits dans un bail réel solidaire d'activité ?
La micro-entreprise doit informer l'OFS de son intention de céder les droits réels immobiliers qu'il tient de son BRSA dans un délai de 30 jours suivant la réception de l'acceptation de l'offre préalable de cession (ou donation). Le nouveau preneur doit également solliciter l'accord l'OFS.
Lorsque l'OFS donne son agrément, la durée du bail est prorogée afin de permettre au nouveau preneur de bénéficier d'un droit réel d'une durée égale à celle prévue dans le contrat initial. En cas de refus d'agrément, l'OFS peut désigner un acquéreur répondant aux conditions d'acquisition.
Si les parties ne trouvent pas d'accord dans un délai de 6 mois suivant la demande du cédant, le BRSA peut être résilié conventionnellement et la micro-entreprise peut être indemnisée de la valeur de ses droits réels immobiliers.
À noter : l'OFS dispose d'un droit de préemption à l'occasion de toute cession (ou donation). Il peut donc racheter les droits réels immobiliers afférents au local ou les faire acquérir par un bénéficiaire répondant aux conditions d'acquisition. L'OFS doit faire connaître sa décision d'exercer son droit de préemption dans un délai de 2 mois à compter de la transmission de l'offre préalable de cession ou de donation (ce délai est prorogé d'un mois en cas de refus d’agrément).
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